空き駐車場が修繕積立金を圧迫？管理組合が直面する現実と外壁補修の新しい選択肢
近年、都市部を中心にマンションの機械式駐車場が使われなくなる問題が深刻化しています。
築30年前後のマンションでは、駐車場の4割以上が空きという事例も珍しくない。といったニュースも拝見しました。
背景にあるのは、
・高齢化による車の手放し
・車の維持費の上昇
・カーシェアの普及
・SUVなど「機械式に入らない車」の増加
といった、時代の変化です。
使われない駐車場が、修繕積立金を圧迫する
問題は「空いている」こと自体ではありません。
機械式駐車場は、
使われていなくても維持費がかかり続けるという点にあります。
・年間数百万円にのぼる保守・点検費
・老朽化による撤去・更新費用
これらの費用は、すべて修繕積立金から支出されます。本来であれば、
・外壁工事
・防水工事
・給排水
・エレベーター等設備工事
といった建物の命に直結する部分に使うべきお金が、「使われない設備の維持」に消えていく――
これは多くの管理組合が直面しつつある現実です。
「このままでは大規模修繕ができない」という声
「このままじゃマンション潰れちゃう」
「エレベーターが止まっても修理できない」といった切実な声が紹介されています。
実際、
・建築費の高騰
・人件費の上昇
により、大規模修繕の費用は年々上がっています。一方で、
・駐車場収入は減少
・修繕積立金は不足
という板挟み状態にある管理組合は、今後さらに増えると考えられます。
「全部やる」から「必要なところだけやる」へ
こうした状況の中で、
現実的な選択肢として注目されているのが、
「必要な箇所を、必要な分だけ補修する」
という考え方です。
すべてを一度に直す「大規模修繕」だけが、
唯一の正解ではありません。
ロープアクセス補修という選択肢
外壁補修工事において、
仮設足場を組まずに行えるロープアクセス工法は、
・足場費用を大幅に削減できる
・建物を全面的にメッシュシートで覆わないため、生活への影響が比較的少ない
・劣化が確認された箇所のみ、ピンポイントで補修できる
という特徴があります。
例えば…
・剥落リスクが高いタイルを優先的に
・タイルは劣化が少ないのでシーリングの打ち替えだけをする
・まずは調査をおこない劣化状況を確認する
こうした優先順位をつけた調査・補修を行うことで、
限られた修繕積立金を建物の安全性確保に集中投入することが可能になります。
修繕積立金を「延命」ではなく「有効活用」へ
修繕積立金が足りない時代に重要なのは、
「無理に大規模修繕を先送りすることでも」「何もしないでリスクを抱え続けること」
でもありません。
「今ある資金で、何を優先的におこない何を守るべきか」を見極め、
建物の安全性と資産価値を維持していくことです。
これから求められる“現実的な判断”
・空き駐車場問題は、今後さらに拡大する
・修繕積立金は、ますます貴重な資源になる
・「全面・一括」だけが修繕ではない
・ロープアクセスによる部分補修は、有効な選択肢の一つ
建物の状態、積立金の状況、将来計画に応じて、
柔軟な維持管理の考え方が、これからの管理組合には求められます。
建物の維持管理や外壁の劣化についてお悩みの管理組合様へ
調査結果をもとに、
「今、本当に必要な補修」を一緒に整理することも可能です。
弊社は大阪・東京に事務所がございます。お気軽にご相談ください。マンション大規模修繕 コスト削減方法