マンション外壁 タイル剥離も
マンション外壁 タイル剥離も
先日の毎日新聞の記事でタイル剥離の記事がございました。マンションの外壁はタイルを使用している事が多く、
集合住宅に居住されている多くの方に関係する事で、とても参考になる記事ですのであげさせて頂きます。
また、外壁タイルは経年劣化とともに剥落等は避けては通れない道です。
「外壁より離れて歩く」、「せり上がったタイルがないか定期的に目視調査をする」等、
どなたでもできる対策はございますので管理組合様等の今後の御参考にして頂ければと思います。
弊社はこのような事故を未然に防ぐために、タイル等の外壁打診調査を低コストで実施させて頂いております。
また大規模修繕工事前の劣化状況の把握としてもご依頼を多く頂いております。
外壁調査方法は住民様のストレスにならないよう
赤外線調査やロープアクセス工法といった工法を主にご提案させて頂いております。
以下毎日新聞（くらしナビライフスタイル）より抜粋させて頂いております。
見た自の高級感や耐久性から、分譲マンションは外壁をタイル張り仕上げにしていることが多い。
だが、タイルが剥がれ落ち、その対応に悩むケースも少なくない。管理組合はどうすればいいのか。
●死傷事故が発生
マンションの外壁には、タイル張りと吹き付け塗装がある。
タイル張りはコンクリート外壁を磁器材などタイルで覆う工法。
見た目が美しく重厚な仕上がりになり、コンクリートの劣化防止など耐久性が高まることから、多くのマンションで採用されている。
代表的な施工方法の「湿式工法」の一つは、コンクリートに下地モルタル、張り付けモルタルの順に塗りタイルを強く押し込んで張り付ける。
異なる材料をサンドイッチ状にはさみ込むため、混湿度の変化を受りると材料ごとに伸縮が異なって「ひずみ差」が生まれ、経年劣化で剥がれやすい性質がある。＝図。
実際、海外で使われることは少なく、スイスなどは禁止している。また、かつては熟練職人が担っていたが1980年代から効率重視で精度が低下したという指摘もある。
タイル剥離は事故につながる。89年には北九州市の10階建て団地の外壁タイルが落ち3人が死傷。2015年には広島市の9階建てマンションで約1500枚が落ちていることが確認され、民家や車を
傷つける被害もあった。被害に歪らなくても浮き・剥離が起きるのは珍しくない。国土交通省は毎秋、全国の一定条件の建物についてタイル張りなど外壁の落下状況を調査している。
16年は2万1620棟が対象で、報告のあった1万6200棟の1割超にあたる1790棟が「落下のおそれかある」と回答した。
また、落下事故防止のため国交省は08年、マンションを含む「特殊建築物」について10年ごとの打診検査を義務化した。
●危害防止へ補修を
建築コンサルタント会社、さくら事務所(東京都渋谷区)のマンション管理専門家、土屋輝之さんは「不具合が見つかるケースはさまざま」とする。浮き・剥離が前触れなく起きたり、膨れや変形が見つかったり、
定期点検や大規模修繕工事の事前診断で不異合がわかったりするなどだ。マンションの場合、タイルの不具合は資産価値下落をもたらすため、表面化を避ける傾向もあるという。
マンションで外壁タイルの不具合が見つかったらどうすればいいのか。通行人や住人に危害を加えるおそれがあるため、補修は必須だ。
土屋さんは①打診調査②浮き・剥離の原因を調べる③健全部分と浮き・剥離部分の相違点を検討④補修方法を検討——の流れをすすめる。
さくら事務所が関わった事例をみると、工事期間1～2年で、工事費用がかさむケースも多い。工事の騒音、振動、ほこりの影響から日常生活ができなくなり、仮住居に移転が必要になるとともある。
03年完成の300戸のマンションでは、04年に剥落が見つかり、工事費などは5億円以上、工事期聞は2年半かかり一時退去者も出た。
03 年完成の50戸のマンションでは09年にタイルの膨れが見つかり、金張り替えの工事費など3億円以上、期間は2年かかり、工事中は全戸が退去した。
●施工不良の場合も不具合があれば管理組合は管要華や分設会社に相談するのが普通だろうが、土屋さんは「多くの場合、経年劣化とされてしまうが、施工に問題があることも少なくない」という。タイルの押し付けが弱く、タイル裏とモルタルの間に空間があり接着力が低下したようなケースだ。
第三者のアドバイスが必要なら、国交省所管の公益財団法人、住宅リフォーム・紛争処理支援センターが運営する「住まいるダイヤル(電話0570・016・100)」がある。
マンションの購入後、不具合の保証制度があることは知っておこう。アフターサービスは、引き渡し後、一定期間内に建物や設備に不具合があれば、分譲会社(売り主)が無償補修する。
部分や内容により期限があり、外壁の場合は2年が主だ。建物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、買主が分譲会社（売主）に損害賠償請求ができる。「瑕疵担保責任」もある。こちらは2年以上で設定される。
この期間内を念頭に、分譲会社や施工会社に補修や費用負担を交渉することになるが、これを過ぎてもあきらめることはない。
さくら事務所が取り扱った事例でも、交渉の結果、施工会社などに費用負担させたり、希望者は住戸の買い取りをさせたりしたものもある。
施工に基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合は、施工業者の不法行為責任を問うととができる。時効は20年で瑕疵の立証責任は買い主側にある。外壁タイルの不具合は認められにくかったが、11年の最高裁判決は、タイルの剥離は通行人や住人に被害を及ぼす可能性があり「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵にあたる」とした。
事実上、施工業者が完成後20年は剥離防止義務を負うと考えるととができる。外壁タイルの不具合をめぐり、施工業者を相手取り起こす損害賠償請求訴訟は建築関係訴訟の中でも解決困難とされる。
専門家でも施工上の不良を特定するのが難しいためだ。このため、外壁全体のどれくらいの割合に浮き・剥離があれば施工不良とみなせるかを判定する考え方がある。
大阪地裁で建築関係訴訟を担当する高嶋卓判事は1級建築士ら民事調停委員らと作る勉強会の成果として今夏、法律専門誌「判例タイムズ」で、
施工不良の判定目安として施工後の浮き・剥落が、5年以内に発生△5年超～10年3％以上△10年超～15年5％以上△15年超～20年10％以—という数値を示した。
今後、指標として意識される可能性がある。