現場ブログBLOG

対象：タイルや石貼り、モルタル

外壁打診調査が特に求められるのは、タイルや石貼り、モルタル仕上げなど湿式工法で施工された建物です。

これらは下地との接着を重視しており、経年劣化や振動などが原因で部分的な浮きや剥離を起こすことがあります。

タイルや石材は剥がれ落ちると大きな破片となる場合が多く、歩行者や近隣建物への被害リスクを高めるため、早期発見が重要です。

モルタル仕上げも同様に、表面に亀裂や浮きが生じると雨水の侵入を招き、建物内部の腐食を進行させる恐れがあります。

特に高層ビルやマンションでは安全確保が不可欠となるため、湿式工法の外壁を採用している物件ほど定期的な打診調査が欠かせません。

対象外：乾式工法

乾式工法で施工された外壁は、湿式と異なりタイルやパネルを金具などで固定する方法が用いられます。

この場合、下地と仕上げ材が直接強固に接着しているわけではないため、打診調査によって音の変化で浮きを検知する必要がございません。

乾式工法は浮きという概念が無い一方、固定金具の錆や締め付け不良など、別の点検項目が重視されます。

タイルやパネルが外れて落下するリスクはゼロではありませんが、乾式の場合は金具の不良が主な原因となるため、目視や触診での確認が中心となることが多いのです。

対象外といっても全く点検が不要というわけではなく、固定部の状態を定期的にチェックし、腐食やボルト等の緩みを発見することが大切です。

定期報告の対象になっているか確認する

まずは、所有する建物が建築基準法や自治体の関連条例で定期報告の対象になっているかを調べましょう。

特に大規模マンションや商業施設、公共性の高い建物などは特定建築物に分類されるケースが多く、外壁打診調査やその他の点検が義務付けられています。

該当する場合、一定周期で報告書を提出する必要があり、報告内容には外壁の状況や劣化リスクの評価が含まれます。

報告を怠ると罰金や改善命令のリスクがある自治体も存在するため、管理者やオーナーは注意が必要です。

また、建物の用途や延べ床面積が基準を上回る場合、強制的に対象となるため、所有者が任意で点検時期を決めることはできません。

基本条件を満たしているか確認する

次に、外壁材や施工方法など基本的な条件を調べて、所有する建物が打診調査に適した構造かどうかを判断しましょう。

湿式工法で作られたタイルやモルタル仕上げの場合は、浮きや剥離を検知しやすいため打診調査が有効とされています。

一方、乾式工法やパネル構造が主体の場合は打診調査では異常を見つけにくく、対象外として扱われることが多い傾向にあります。

また、以下2つの条件に該当する建物も外壁打診調査の対象となるため、当てはまっていないかを事前に確認しておきましょう。

• 竣工や外壁改修から10年以上が経過している
• 3年以内の定期報告までに外壁改修等を行う予定がない

これらの条件に当てはまっていない場合でも、外壁打診調査が必要になるケースもあるため注意が必要です。

仮設足場を使った調査

仮設足場を組んで行う調査は、外壁を近距離で打診できるため、精度の高い点検が期待できます。

足場があると作業員の移動範囲も広がり、細部まで確認しやすいことが大きな利点です。

ただし、足場の設置と解体にはコストがかかり、作業期間が長くなる傾向があります。建物が高層階に及ぶ場合は、足場だけで数百万円を要することも珍しくありません。

また、景観を損ねる期間が続くため、マンションやオフィスビルでは入居者への説明が欠かせない点にも注意が必要です。

それでも、打診箇所を確実に網羅できるため、正確性を重視する場合に選ばれやすい工法といえます。

ロープを使った調査

ロープを使った調査は、建物の屋上やバルコニーなどからロープを垂らし、作業員が懸垂下降しながら打診を実施します。

足場を組む必要がない分、初期費用を抑えられ、狭い敷地や高層の外壁にも対応しやすいメリットがあります。

ただし、高所でロープを扱うため作業員の技能や安全対策が非常に重要で、業者選びによって品質が大きく左右される点がデメリットです。

ロープがうまく掛けられない構造の場合、一部の箇所を調べられないリスクもあります。

実際の作業中は天候や風の影響を受けやすく、工期の遅延が生じる場合があるため、スケジュールには余裕を持って取り組むことが必要です。

それでも仮設足場と比べて準備が少なく済むことから、短期間で済ませたい現場では選ばれやすい方法です。

ゴンドラを使った調査

ゴンドラを使った調査は、建物の屋上に取り付けた装置からゴンドラを吊り下げ、作業員が乗った状態で外壁を打診する方法です。

高層ビルなど足場を組むのが大掛かりな建物でも、比較的安全かつ広範囲をカバーしやすい利点があります。

ただし、ゴンドラを設置するためのスペースや機材の準備が必要で、建物の形状や屋上の構造によっては導入が難しいケースもあります。

また、風や雨の影響を受けやすい場面があるため、天候によっては作業が中断される可能性も否定できません。

ゴンドラ装置そのもののリース費と操作の人件費が加算され、総合的には足場費に匹敵するほどのコストがかかることがあります。

ブランコを使った調査

ブランコを使った調査は、ロープアクセスの一種であり、作業員がブランコのような簡易座に腰掛けて外壁を打診する方法です。

仮設足場を設置する手間がかからず、狭い敷地でも高層部分の点検が行えるのが特徴です。

しかし、安全管理には高い水準が求められ、作業員の技術力に左右される度合いが大きい傾向にあります。

また、ロープを張れる場所が限られる建物構造の場合、全域を調査できない可能性があります。

ブランコ調査は、一人で作業する場面が多く、広い面積の建物だと工期が延びがちになることにも注意が必要です。

事前に建物の形状を確認し、適切なセーフティ体制を整えることが不可欠です。

高所作業車を使った調査

高所作業車を使った調査は、車両の作業台を上下させて建物の外壁に近づき、打診を行う方法です。

足場を組むよりも準備が少なく、ロープアクセスよりも安定感があり、安全対策も取りやすい点がメリットといえます。

ただし、建物の周辺に車両を停められるスペースが必要で、さらに道路使用許可が求められる場合もあります。

車両アームが届く高さやアプローチ角度に制限があるため、超高層ビルや入り組んだ外壁形状には向いていないことが多い点がデメリットです。

長時間の稼働や複数日にわたる作業では、車両レンタル費や駐車コストが増加する可能性があります。