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外壁調査が不要な箇所

10年に一度の全面外壁打診調査は義務とされていますが、調査対象外となる部分も存在します。

具体的には、通行人が立ち入らない場所や、屋根・庇などの構造物がしっかり覆っている範囲で、外壁が落下しても人に被害が及ばないと考えられる箇所が挙げられます。

さらに、植栽などで地表面まで人が近寄りづらい部分も、監督行政庁の判断で義務調査から外れる可能性があります。

ただし、本来は安全が確保される仕組みになっているという前提が必要であり、確実に調査しなくても良いかどうかは、特定行政庁に確認することが望ましいです。

建物の形状や周囲の環境によって、思わぬ場所に人が近づく経路が存在する場合もあるため、自己判断で対象外としないよう注意が必要です。

調査しなかった場合の罰金

建物の所有者や管理者が外壁打診調査を行わず、特定建築物の定期報告を怠ったり虚偽の情報を提出したりした場合、建築基準法第101条に基づき100万円以下の罰金が科される可能性があります。

また、報告義務を果たしていなかった建物において事故が起きると、管理責任が一層厳しく問われることになるでしょう。

さらに、民法第717条によって被害者への損害賠償責任が発生し、多大な経済的損失を被るケースも考えられます。

特に、外壁タイルやモルタルが落下して人的被害を招いた場合、裁判沙汰に発展したり、社会的信用を大きく損ねたりする恐れがあります。

こうしたトラブルを回避するには、該当する建物が法律の適用範囲内かどうかを早めに確認し、必要な時期に適切な調査を行うことが肝要です。

罰則だけでなく、建物の資産価値にも影響を及ぼすため、法律の義務を軽視せず、計画的にメンテナンスを行うことが重要です。

対象建築物

外壁打診調査の義務は、建築基準法施行令で定める「特定建築物」に該当するかどうかが重要なポイントです。

具体的には、一定規模以上の共同住宅やオフィスビル、商業施設、劇場など、不特定多数が利用する建物が対象となります。

【対象建築物の一例】

• 映画館
• 旅館・ホテル
• 学校
• 病院
• デパート・百貨店

また、高さが一定以上のマンションやビルも該当しやすく、大勢の人が出入りする場所ほど安全確保の観点から厳格な管理が求められます。

用途や延べ床面積を明確に確認し、各自治体が発行するリストや条例を参照することで、自己所有の物件が特定建築物に当てはまるかどうかを判断できます。

調査が必要な条件

特定建築物に該当した建物であっても、外壁打診調査を実施するタイミングにはいくつかの条件があります。調査が必要となる条件は以下の2つが挙げられます。

• 竣工または外壁改修から10年を超えている
• 3年以内の定期報告までに外壁改修等を行う予定がない

前回の外壁改修から10年以上が経過しており、なおかつ3年以内に改修の予定がない場合、全面打診調査を行う必要が生じます。

手の届く範囲の部分調査で異常が確認された場合には、10年を待たずして全面打診を実施しなければならないこともあるため、定期的な目視点検を欠かさないことが肝心です。

また、自治体によっては高さ2メートル以上の外壁が歩行者に危害を及ぼす可能性があるとして、早めの打診調査を指導される事例もあります。

これらの条件を把握し、管理組合やオーナーが建物の状況を正確に把握しておけば、無理のないタイミングで計画的に調査を行えるでしょう。

打診調査

打診調査は、ハンマーや打診棒などで外壁を叩き、その音の変化をとらえて浮きや剥離を発見する伝統的な手法です。

足場やゴンドラ、高所作業車などを用いて直接壁を検査するため、作業には人件費や安全対策のコストがかかります。

しかし、異常箇所をそのまま補修に移行しやすい利点があり、局所的に問題箇所が発見されてもスムーズに対応できます。

音による判断は経験に左右される側面もありますが、専用工具を転がす打音で変化を捉える方式なら、かなり信頼度が高いといえるでしょう。

費用は相応にかかるものの、正確性に定評があるため、超高層ビルや大規模マンションでは打診調査が積極的に採用されるケースが多い傾向にあります。

【打診調査の特徴】

• 外壁を直接叩いて浮きを検出する
• 問題箇所をその場で補修できる
• 高所の調査には足場や機材が必要
• 人の技術力で精度が変わりやすい
• 長期間の工期が想定される場合がある

赤外線調査

赤外線調査は、外壁の表面温度の分布を解析し、内部の浮きや水分浸入を推定する方法です。

ドローンを用いる場合、足場を組まずに高層階まで短時間で確認が可能で、全体のコストを抑えやすい点が大きな魅力です。

ただし、調査の精度は気温や日照条件に左右されるため、実施時期や時間帯を見極める必要があります。

一度で広範囲をカバーできるため、大規模物件の全体像を把握したいケースには適しているといえるでしょう。

赤外線画像は専門家による解析を伴うことが多く、正確に浮き箇所を見分けるには一定のノウハウが求められます。

【赤外線調査の特徴】

• 遠隔で外壁内部の劣化を確認できる
• 足場不要で調査コストを抑えやすい
• 天候や建材の種類に影響される
• 広範囲を短時間で診断可能
• 補修工事は別途手配が必要になる場合が多い

全面打診の場合

全面打診は、竣工から10年以上経過した物件で実施されることが多く、外壁タイルやモルタルの広範囲を直接確認できるため、正確な診断が可能です。

足場を組んだ調査は、作業員が隅々までチェックしやすい半面、準備と解体に時間と費用がかかります。

定期報告に合わせて大規模修繕を同時進行すれば、足場費用をまとめられる利点もあり、長期的なコストを考慮する上では一つの手段といえるでしょう。

建物全体の改修を検討しているタイミングや、手の届く範囲の点検で異常が見つかったときに全面打診を前倒しするケースもあります。

計画的に検査日程を組んでおけば、居住者やテナントにも周知しやすく、近隣とのトラブルを最小限に抑えることが可能です。

費用面と安全確保を両立するため、複数の業者から見積もりと工法を比較検討することが大切です。

赤外線調査の場合

赤外線調査を行うタイミングは、全面打診より柔軟に設定しやすく、建物の状態や予算に応じて調整が可能です。

例えば、最初は赤外線で広範囲を素早くチェックし、浮きや劣化が疑われる箇所をピンポイントで追加打診する手法をとることで、全体コストを抑えられる場合があります。

10年目の全面調査時にドローンを活用する事例も増えており、高所作業が難しい超高層ビルなどでも効率良く作業を完了しやすい点が特徴です。

ただし、気象条件や外壁材の特性に注意が必要で、早朝や夜間に撮影したほうが温度差が明確になるケースもあります。

運用会社に測定精度と解析経験があるかを確認し、再調査の手間を減らすことが成功のカギといえます。

業者への問い合わせ

まずは、外壁打診調査を扱う業者に連絡し、建物の概要や調査目的を伝えましょう。

築年数や階数、外壁材などの基本情報を準備しておけば、業者側も初期的な見積もりや調査計画を提案しやすくなります。

また、安全対策や保険の有無、使用する機材なども事前に質問しておくと安心です。

特に高所作業を伴う場合は、専門資格や実績を持つスタッフが在籍しているかを確認することが重要といえます。

問い合わせを通じて業者の対応スピードや親身度を把握し、信頼できるパートナーを選ぶことが調査成功への第一歩です。

見積もりの依頼

問い合わせ後に建物の図面や現地確認を行い、業者から詳細な見積もりが提示されます。

足場を使うかロープアクセスを選ぶかなどの工法によって、費用や期間は大きく異なります。

この際、人件費や報告書作成費、諸経費がどの程度含まれているか、内訳が明確かをチェックすることが大切です。

複数社から見積もりを取り寄せて比較し、安さだけでなく安全管理や作業範囲などを総合的に判断しましょう。

疑問点があれば遠慮なく業者に質問して、スケジュールや作業手順が納得できるかどうかを検討してください。

調査の実施

契約がまとまったら、実際の外壁打診調査を行います。

足場を設置する場合は組立と解体の日数、ロープアクセスやゴンドラを使うケースでは安全講習や天候対応などが必要です。

日程や作業時間帯は、近隣住民やテナントの生活に影響を与えないよう配慮することが望まれます。

また、調査期間中は作業の進捗や予期せぬトラブルの有無を随時確認し、柔軟に対応することが肝心です。

安全面の監督責任は業者にありますが、管理者としても連絡体制を整え、問題があれば速やかに共有する姿勢が大切といえます。

報告書の作成

調査終了後、業者が外壁の状態や劣化箇所、今後の修繕が必要な部分などを報告書にまとめて提出します。

写真や図面など視覚的な資料を含む場合が多く、どこがどのように傷んでいるか一目でわかる形が理想です。

この報告書をもとに、建物管理者は修繕計画や次回の点検周期を検討し、予算取りの見通しを立てます。

また、建築基準法第12条の定期報告対象建物の場合は、提出先や期限に沿って書類を整える作業が必要です。

内容に不備や疑問点があれば早期に業者に問い合わせ、再調査や追加補足を依頼するなどスムーズに対処しましょう。