【外壁補修工事】築12年のマンションは今すぐに大規模修繕工事は本当に必要か？部分補修の実績をもとに最適な修繕の考え方を解説いたします
- 補修工事
マンションの大規模修繕は、一般的に「12〜15年周期」で行うとされています。
しかし実際には、すべての建物が同じタイミングでフルスペックの修繕を行う必要があるとは限らないと考えられます。
本記事では、築13年程度の建物に見られる一般的な劣化状況をもとに、
「本当に必要な修繕とは何か？」を解説いたします。
■ 築13年でよく見られる劣化の状態
↑微細なクラックが確認できる
↑屋上防水は避雷針周辺には発錆や防水面にも破れといった大きな劣化はみられない。
ジョイント部分に多少のひび割れが確認できる
築13年前後の建物では、画像に示したように以下のような状態が見られる事があります。
● 外壁タイル
- 浮き、ひび割れ（クラック）はあるが、局所的であり広範囲ではない
● 外壁塗装
- 0.3mm以上のクラックは少ない
- ヘアークラックやチョーキングは発生
● 屋上防水（アスファルト防水）
- ジョイント部に軽微なひび割れ
- 防水面の多少の劣化はあるが漏水はない
つまり
「緊急性は低いが、劣化は確実に進んでいる段階」です。
■ 劣化は13年を境に加速する可能性がある
建物の劣化は、それぞれの建物にももちろんよりますが一定のペースで進むわけではありません。
（建物が建っている環境や施工時期、日のあたり方等によっても大きく変わります）
築13年前後までは比較的緩やかに進行しますが、
その後は
劣化スピードが加速するケースが見られます
これは 雨水や紫外線の影響で劣化の蓄積が溜まった結果
- 防水性能の低下
- 微細なひび割れの進行
- タイル浮きの拡大
などが重なり合うためです。
この辺りは10年前後が故障の目安となる電化製品と似ている感じはします。。。
■ フルスペック修繕をしなくても対策は可能
ここで重要なのが考え方です。
「今すぐすべてを直す必要はない」
例えば、
- 塗装面 → トップコートの塗り直し
- タイル面 → 浮き部分への注入
- 防水 → 劣化部の部分補修
といった最低限の保全工事を行うことで、
劣化の進行スピードを抑えることは十分可能です。
また弊社では劣化箇所に対して外壁面に関しては
足場を設置しないロープアクセス工法での補修が可能となりますので
一式ではなくそれぞれの工事を分けることも可能となります。
■ タイル補修の品質で差が出るポイント
タイル補修において重要なのが、アンカーピンニング工法の仕様です。
一般的には
- 一般部：16本／㎡
- 指定部（見上げ面・ひさし等）：25本／㎡
とされています。
しかし弊社では
50本／㎡を基本仕様として推奨しています。
■ なぜ本数を増やすのか？
- タイルの固定力を高める
- 再浮きのリスクを低減
- 補修の耐久性を向上
結果として
「長持ちする補修」につながります
■ 大規模修繕は“分けて考える”時代へ
従来は 一度にすべてを直す「フルスペック修繕」が一般的でした
しかし現在は
- 建築費の高騰
- 修繕積立金の不足
といった背景から段階的な修繕という考え方が重要になっています。
■ この考え方のメリット
✔ 物価高の影響を分散できる
✔ 修繕積立金に余裕を持たせられる
✔ 建物の資産価値を維持できる
無理のない、現実的な修繕計画が可能になります。
築13年の段階では、
「すべて直す」か「何もしない」かではなく
現状を把握したうえで部分的な補修をするという選択肢もあります。
その判断には、正確な調査と適切な設計が不可欠と考えております。